전세인데 에어컨 수리는 누가 해줘야 할까? 분쟁 진행 중
전세나 월세로 살면서 가장 짜증 나는 순간이 언제일까요? 바로 생활에 필요한 집의 기물이 고장 났을 때입니다.
저의 경우 전세 집인데요. 집에 벽걸이 에어컨이 있었습니다. 6년 정도 살다가 고장이 났고, 고쳐 달라고 집주인 임대인에게 문자 연락을 했는데요. 처음에는 수리가 될까요? 라고 답변이 와서 제가 서비스 센터 기사를 불러서 원인을 알아봐야 합니다. 라고 답변을 보냈는데 그 이후로 연락이 없어서 그 다음주 월요일에 다시 문자 연락을 보냈습니다. 그랬더니 “계약서에 ‘에어컨 옵션’이라는 말이 없으니 세입자가 알아서 고쳐 쓰라”고 답변이 왔습니다.
저는 입주 때 이미 설치되어 있는 것이고, 특별한 말이 없었기에 임대 물품으로 보고 분쟁이 생겨서 부동산에 가서 문의를 했습니다. 그런데 이상하게 집주인 편만 드는 부동산 중개인이라 기분이 묘하더라고요. 그래서 인터넷에서 알아보고, 법이랑 판례도 제가 직접 찾아가며 확인을 해봤습니다. 특히 대법원 판례 사례를 읽어보니 저랑 같은 상황인데 집주인이 수리를 하라고 판결을 내렸습니다.
그리고 새로 알게 된 건, 국토교통부 임대차분쟁조정위원회 접수까지 준비 중인 생생한 진행 과정을 공유합니다. 여기는 나라에서 조정을 해주는데, 민사의 효력이 발생한다고 합니다.
결론부터 말씀드리면, 현재 주도권은 완벽하게 저에게 넘어왔습니다. 어떻게 집주인과 부동산이 일을 너무 못하는 이유를 적어 보겠습니다.
1. 사건의 시작: “옵션 아니니 네 돈으로 고쳐라”
2026년 6월 말. 여름 한낮 집안 온도가 32~34도까지 치솟는데 에어컨 실외기가 고장 났습니다. 집주인에게 수리를 요청했더니 돌아온 답변은 황당했습니다.
집주인: “계약서에 에어컨이 옵션이라고 안 적혀 있잖아요? 전 세입자가 두고 간 거 그냥 쓰라고 한 거니까, 임차인이 고쳐 쓰셔야 합니다.
처음에는 계약을 중개했던 부동산마저 집주인 편을 들며 대충 넘어가려고 하더군요. 계약서 특약에(옵션) 에어컨 이야기가 없다는 이유 하나 때문이었습니다.
2. 팩트 체크: 계약서에 없으면 정말 세입자 책임일까?
억울해서 가만히 있을 수 없었기에 직접 법률 조항과 대법원 판례를 샅샅이 뒤졌습니다. 결론은 집주인이 에어컨 수리를 안 한다는 특약을 거는 것이 필수였습니다. 그런데 제가 이 내용을 집주인에게 알려줬는데도 오히려 반대로 옵션 품목이 아니라서 수리 불가라고 단답을 보내시네요. 그래서 집주인이랑은 대화를 더 이상 할 필요 없다고 판단하고 부동산에 중재 내용을 공문서로 적어달라고 했습니다. 그리고 저는 아래 내용으로 밀어 넣으려고 합니다.
- 민법 제623조 (임대인의 수선의무): 임대인은 계약 존속 중 임차인이 그 목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 있는 상태를 유지해 줄 법적 의무가 있습니다.
- 민법 제2조 (신의성실의 원칙): 6년 동안 에어컨이 있는 상태를 기준으로 전세 계약을 유지하고 전세금을 받아왔으면서, 고장 나니까 이제 와서 옵션이 아니라고 우기는 것은 법학에서 말하는 ‘금반언의 원칙(선행 행위와 모순되는 행동 금지)’에 정면으로 위배됩니다.
- 대법원 판례 (94다34692): 에어컨처럼 수리하지 않으면 여름철에 정상적인 주거가 불가능한 대형 시설물은, 계약서에 “세입자가 고쳐 쓴다”는 특약이 없는 한 무조건 집주인이 수리 및 교체 책임을 집니다.
계약서에 이름이 없다고 집주인 책임이 아니라면, 보일러나 변기가 고장 나도 세입자가 고쳐야 한다는 말도 안 되는 결론이 나옵니다. 에어컨 역시 당연히 임대 목적물에 포함되는 것입니다.
3. 부동산의 반전: 싹싹 빌면서 “돈 줄 테니 합의하자”
이 법리적 근거들을 토대로 부동산 중개소에 정식으로 서면 답변을 요구하는 공문을 전달했습니다. 중개업소가 작성해 준 ‘중개대상물 확인·설명서’를 다시 보니 아주 가관이었거든요.
- 멀쩡히 있던 에어컨과 냉장고는 서류에서 홀랑 누락시킴.
- 집에 존재하지도 않는 경비실과 승강기(엘리베이터)는 버젓이
[있음],[양호]로 허위 기재함.
우선 가장 문제가 된 건 에어컨과 냉장고가 집에 있는데 이 내용이 빠진 것인데, 제가 생각해 보니 부동산 사장님이 직접 간 게 아닙니다. 제가 거래한 부동산은 부부가 운영을 하는데요. 아내 분이 자격증을 가진 걸로 알고 있습니다. 남편이 집을 방문해서 확인했고, 이 내용을 알 턱이 없으니 다 누락을 시킨 겁니다.
사실 전 의도치는 않았으나 이 부분이 공인중개사법 위반으로 구청에 신고당해 영업정지나 과태료를 맞을 위기에 처할 수 있다고 하는데요. 제 목적은 이게 아니라서 언급도 안 했는데요. 제가 부동산에도 사실을 알리고 어떠한 중재 답변을 받았는지를 글로 적어 달라고 했습니다. 분쟁위에 제출을 해야 하니까요.
그런데 공문서 요청 이전에 부동산에서는 처음에는 저보고 고쳐 쓰고 가져가라고 했다가, 나중에 집주인 전화를 받고 나서는 6년 전인데 저한테 구두로 쓸 거면 쓰라고 해서 제가 쓴 거라고 답변을 전달받았다고 하는 겁니다. 그런데 저는 냉장고는 전 주인이 두고 간 건데 에어컨은 전혀 들은 게 없다고 했거든요.
문제는 여기서 집주인이 거짓말을 한 부분이 있습니다. 에어컨은 2004년 모델로 22년이 된 모델입니다. 그러면 전에 살던 사람이 두고 간 게 아니죠. 22년 전 사람이 두고 간 것이고, 만약 전 사람이 야반도주를 했다고 했는데요. 전 사람이 두고 간 거라고 하면 장물인데 그걸 저한테 넘긴 걸로 되는데 이것도 이상한 겁니다.
여하튼 부동산은 계속 집주인 편만 들어서 제가 공문을 줄 때는 대법원 판례를 전달했습니다. 즉, 특약이 없으면 임대물에 귀속되어서 집주인이 수리를 해줘야 한다는 내용입니다. 그런데 이렇게까지 보내도 읽어보지도 않고 읽어봤다고 하는데 이해도 못하는 상태였습니다. 답답하더라고요.
그러면서 부동산 남편 사장님은 계속 저를 다그치시네요. 왜 이렇게 복잡하게 하려고 하냐고 저한테 계속 다그치는 게 아닌가요. 그래서 제가 지금 상황이 복잡하고 법은 집주인이 수리를 해야 한다고 제가 근거를 계속 말하는데, 집주인은 그냥 버티기만 하고 부동산은 계속 옵션이 아니라서 기재를 안 한 거다, 기재할 공간이 없다라고 주장을 하시니까 그냥 깔끔하게 분쟁위원회에 조정받으면 한 번에 끝난다고 말을 했죠. 그리고 공문서 3일 후에 찾아갈 테니 준비해 달라고 했습니다.
그리고 3일 후인 어제 제가 자고 있는데 저희 집에 직접 찾아오셨더라고요. 전화도 쳐져 있었는데 제가 받지는 못했습니다.
바로 전화를 걸어봤습니다. 제가 원하는 답변은 아니었지만 중개물에 대한 오류와 누락에 대해서 죄송하다고 분쟁위까지는 안 하면 안 되겠냐고 계속 저한테 부탁을 하는 겁니다. 그리고 수리비는 자신이 드린다고 하는 겁니다. 제가 사장님 상황은 이해가 가지만 결국 그러면 집주인이 해야 할 걸 왜 부동산에서 내야 하는지, 그건 제가 원하는 게 아니라고 거절을 하고 다음 날인 2026년 7월 4일 오후 1시에 부동산에서 보기로 약속을 잡았습니다.
4. 부동산의 대위변제 제안, 내가 ‘거절’한 이유
오후 1시에 찾아갔더니 “에어컨 수리비는 물론이고, 나중에 고장 나면 중고 에어컨 교체 비용까지 부동산 돈으로 다 대줄 테니 제발 좋게 끝내자”고 꼬리를 내린 것입니다.
보통 사람이라면 “어라? 돈 준다네? 개이득!” 하고 받았을지도 모릅니다. 하지만 저는 단칼에 거절했습니다. 이건 원칙에 위배되기 때문입니다.
- 진짜 책임자는 집주인: 수선의무의 주체는 집주인입니다. 부동산 돈으로 해결해 버리면 집주인은 법적 책임에서 영원히 면죄부를 받게 됩니다. 나중에 보일러나 다른 시설이 고장 나면 집주인은 또 오리발을 내밀 게 뻔합니다.
- 부동산의 얄팍한 상술: 제가 삼성 직원이 인터넷 최적가를 알아보니 50만 원이면 새거 살 수 있다고 알려 줬습니다. 그런데 부동산 남편 사장님이 자기가 중고로 사면 35만 원이면 된다고 하는 겁니다. 그런데 중고 에어컨이 좋아 봐야 얼마나 좋겠습니까? 또 몇 년 쓰고 갈아야 하는데 그때 또 고쳐 줄까요? 제가 콘덴서 수명이 3000시간이라고 말을 해줬고, 빡빡하게 쓰면 3년이고 5년이면 한 번은 교체를 해야 할 거라고 말을 해줬습니다. 특히 중고 노후 기계를 받으느라 제 법적 권리와 구청 신고라는 강력한 ‘무기’를 넘겨줄 순 없었습니다. 그리고 제가 한마디 단졌습니다. “사장님, 여기 부동산 에어컨은 100만 원짜리로 보이는데요?”라고요. 그랬더니 아무말도 안 하셨습니다.
그리고 답답 했던 건 제가 부동산 사장님한테 6년 전에 집주인이 저한테 에어컨이랑 냉장고 쓸거면 쓰라고 했다면 그 근거는 어디에 있는건가요? 서류에 아무것도 없는데, 그거 증빙 못하면 부동산 사장님도 거짓말을 하게 되는건데 책임 지실거냐고 했습니다. 왜 본인이 들은 내용도 아닌데 집주인이 한 말을 근거 없이 저한테 말씀 하시냐고 했죠. 그리고 저는 냉장고는 제가 확실하게 기억이 나지만 에어컨은 들은 적이 없다고 계속 반복해서 말을 드렸습니다.
그랬더니 부동산 부인 사장님은 통상적이란 내용으로 전세는 안 해준다 이런식으로 답변을 하시네요. 정말 답답했습니다. 법은 집주인이 하라고 하는데, 왜 자기 편한것만 말쓴 하시는지. 그냥 마음 같아서는 분쟁위로 넘겨서 제가 고치던 집주인이 고치던 그냥 확답 받고 싶어졌습니다. 그리고 분쟁 결과 내용을 근거로 부동산에서 하는 짓을 구청에 민원 넣고 싶다는 생각이 목까지는 올라왔지만, 아무말 안하고 일단은 보류 하고 제가 수리비 지출 한걸로 제가 손해를 본 상태로 나왔습니다.
5. 현재 상황: “플랜 B를 쥔 채로 전략적 보류”
일단 제 돈 7만 원을 들여 에어컨 콘덴서를 교체해 숨통은 트여놓았고, 수리 영수증은 집주인과 부동산에 통보해 둔 상태입니다.
마침 주민센터에서 7월 6일부터 ‘정부 지원 에어컨 교체 사업(벽걸이 신품 무상 설치)’ 신청을 받는다는 고급 정보를 입수했습니다. 어차피 나라 지원을 받아 새걸로 바꾸면 저도 좋고, 공짜로 집 옵션이 업그레이드되는 집주인도 좋은 일이니까요.
그래서 국토부 분쟁조정위 접수는 일단 보류했습니다. 만약 월요일에 신청할 정부 지원 사업이 떨어지거나, 향후 에어컨이 완전히 수명을 다해 새로 교체해야 할 상황이 오면 그 즉시 모아둔 증빙 서류를 들고 분쟁조정위로 넘어가 합법적으로 집주인의 지갑을 열 예정입니다.
6. 번외: 6년 동안 내 돈으로 고쳐 쓴 ‘냉장고·에어컨 수리비’, 다 청구할 수 있을까?
사실 이번 에어컨뿐만 아니라, 6년 전 입주할 때 집주인이 “쓸 거면 쓰라”던 냉장고도 이미 고장 나 있던 상태라 제 돈을 들여 고쳐 써왔습니다. 그 이유는 집 들어오자마자 고장난 냉장고를 쓰라고 주냐고 하면서 철거해 달라고 하면 들어오자마자 분쟁을 일으키기는 제가 싫어서입니다. 사실 이 집에 6년을 살면서 정말 조용하게 살아서 수도 2번 교체 때문에 돈 받은 게 다입니다.
그러나 과거 6년간 지출한 냉장고 수리비, 천장 LED 등을 싹 다 청구할 수 있을지 기계적으로 따져보았습니다.
- 법적으로는 가능 (시효 10년): 민법 제626조(필요비상환청구권)에 따라 거주 중에는 언제든 과거 수리비를 청구할 수 있습니다.
- 현실적인 걸림돌: 다만 법적으로 청구해서 100% 다 받아내려면
- ① 수리하기 전 집주인에게 고장 사실을 미리 알렸다는 증빙(문자, 통화록)과
- ② 당시 지출한 정확한 영수증 및 수리 내역서가 있어야 합니다. 특히 냉장고는 “쓸 거면 쓰라”는 구두 합의였기 때문에 정식 옵션이 아닌 방치물로 해석될 여지가 있어 증빙이 없으면 법적 강제가 어렵습니다. 그러나 특약이 없기 때문에 저는 임대물로 보고 있습니다. 뭐든지 한 번 해보거나 판례를 직접 찾아보는 걸 권합니다.
저의 결론:
과거 비용은 영수증과 사전 고지 내역이 완벽한 것만 추려서 추후 퇴거 시 보증금과 함께 정식 청구(거부 시 퇴거 후 6개월 이내 분쟁위 접수)할 예정입니다.
만약 증빙이 부족해 청구가 어렵다면, “제가 지난 6년간 에어컨, 냉장고 수리비 한 푼 안 받고 사장님 편의를 이만큼 봐줬다”는 점을 명분으로 삼아, 현재 이슈인 ‘일체형 LED 전등 교체’와 ’18년 된 노후 보일러 교체’는 당연하게 해줄 거겠지만, 이미 가스 검침 직원이 10년 넘었기 때문에 교체를 해야 한다는 내용을 문자로 전달해 뒀습니다.
감정에 휘둘리지 않고 법과 원칙대로 철저히 서류로만 대응하니 복잡할 것이 하나도 없습니다. 전국의 모든 세입자분들, 집주인이 억지를 부릴 땐 홧병 나지 마시고 민법 제623조와 대법원 판례를 기억하세요! 분쟁은 일단 보류 상태지만, 지금 글을 쓰면서 생각을 정리해 봤습니다. 그냥 진행을 해야겠다는 촉이 계속 나오고 있습니다. 그 뜻은 에어컨 수명이 정말 다해서 곧 고장이 날 것 같다는 생각이 계속 들어서입니다.
